前言：

作为物业人，大家都很清楚建筑、设施设备的管理和维护对物业管理的重要性！虽然物业工程人员所提供的工作都在“台前幕后”，不能直接向业主/客户呈现、展示“优质服务”，但谁都不能忽视它，毕竟工程设备管理是整个物业管理的基础。毕竟，不管是业主/客户、还是物业公司，谁都受不了电梯经常性关人、停梯，经常停水、停电......

既然工程设备管理如此重要，那作为物业管理人必须要了解、掌握工程设备管理的基础知识和内容。下面，老周就结合自身经验、结合ISO中“PDCA”理论介绍下物业工程设备管理体系及相关知识点，使大家能够简单、清晰的了解工程设备管理流程。

正文：

一、工程设备管理的“PDCA管理流程”

首先，我们借用“PDCA流程”对工程设备管理的全流程进行分类：

1、P（策划）：确定设备重要程度的标准（设备分级）、确定设备保养和设备管理模式、制定设备管理要求和管理标准等。

2、D（实施）：设备设施的接管验收、清查建账、清理整改、日常管理、能耗控制（节能降耗）、应急措施等。

3、C（检查）：即日巡查、周检、月检、临时检查、年度评价（设备完好率检查和统计、房屋完好率评定）等。

4、A（改进）：修改文件、改进工作流程等。

二、P—策划

1、设备分级：

分级标准：根据设备对客户服务的重要性、结合设备运行的稳定性，一般将设备分为三个级别（即：I、II、III级设备）；设备对物业服务、客户服务关联度高的是I级设备，关联性低或设备运行稳定的就是II、III级设备；每级设备的维护保养标准不同。2、设备保养模式：

设备管理通常采用计划预修制与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

A、计划预修制包括：三级保养（即：日常维护保养、一级保养、二级保养）、小修、中修、大修、设备更新和技术改造。

对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、发电机、冷水机组等），定期做三级保养，定期进行小修（通常，小修包含在三级养护中）、中修、大修。对于部分Ⅰ、Ⅱ级弱电设备（火灾报警系统、智能化系统设备等）还需要定期进行探测性检修（如定期性能测试），一般是月度按比例抽查、年度全覆盖。B、对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每半年、或年度进行一次检查保养即可。

注意：设备保养周期及要求见《设备保养/中修/大修周期表》；日常保养填写《设备保养记录》；设备维修填写《设备维修记录》；I、II设备的《设备维修记录》须附在相应的《机电设备台帐》后面，作为该台设备的终身档案，给以后的维修人员以参考和借鉴。

3、设备管理模式：

公共设备设施的管理分为：公共设备设施的接管验收，清查建帐，保修期的管理，整改期的管理，正常状态下的日常管理，大中修管理，故障维修管理，年度的检查统计，采购管理，对设备供方的管理等。其中，日常管理工作包括：工作计划的制定、设备设施的使用监管、设备设施的巡查保养、故障维修、对日常工作的检查等。4、编制设备运行方案

主要是针对购物中心、写字楼、医院及其他综合体项目，因为这些项目有高能耗、定时运行的设备（如：中央空调、电梯扶梯、室外广告照明、公共区域照明等），这些必须要制定设备开启、关停的时间、流程、操作人员及相应的注意事项。注意事项：设备运行方案不是固定不变的，要结合季节（夏季、冬季、春秋季，或供冷、采暖、过渡季）分别编制；同时，每年年底也要结合预算（能耗费用）对次年设备运行方案进行调节，方案执行过程中，也要按天气温度等情况进行微调。5、设备管理要求：

管理要求可以简单总结为：三干净、四良好、五不漏、十字方针。

A、三干净——机房干净、场地干净、设备干净。B、四不漏——不漏电、不漏水、不漏气、不漏油。C、五良好——使用功能良好、调整良好、紧固良好、润滑良好、密封良好。D、十字方针——调整、紧固、润滑、密封、防腐。6、设备管理标准：

见《设备管理检查标准》

三、D—实施

1、设备设施接管验收：

接管验收：依据设备出厂说明书及国家有关规范、标准，对设备设施进行接管验收；主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。接管验收包括：

对房屋的查验（逐房逐间验收）；对楼宇公共建筑、配套设施及附属工程的验收；对楼宇电气工程、给排水、机电设备的验收；对绿化的验收等。接管验收的具体要求，各公司都有相应的制度文件。2、设备设施建账管理：

对管理区域内的公共设备设施进行统计和建帐管理，填写《机电设备统计表》、《机电设备台帐》和《物业配套设施权属清册》。

注意：

《机电设备统计表》：是所有设备的统计清单、设备花名册，主要是方便于管理及工程人员了解熟悉设备设施；《机电设备台帐》：是I、II级设备的终身档案、每台设备都要单独建立台账；台账中记载这设备基本资料（名称、型号、生产厂家、出厂日期、主要配件等），及该设备维修、改造及主要零配件更换情况；相当于该台设备的档案、病历本，终身保存！相关设备的维修记录必须附在相应的《机电设备台帐》后面。3、设备编号规则：

设备编号由四部分组成：项目（物业项目名称）代码、设备类别码、设备的序号、设备管理等级；如：04SX－03－11－(Ⅰ)表示：设备编号一般按公司制度文件的要求执行；且有些城市，出台了关于公共设施设备的编码规范，如：深圳市就发布了《物业共用部位设施设备编码规范》。4、接管后的清理整改：

在公共设施设备交付、接管后的3－6月内，物业工程人员要对设备房、公共设备、公共设施进行整改，对设备房进行装修、清洁除尘，对设备进行保养、刷漆、安装各类标识；接管后，使公共设备设施达到公司管理标准。注意以下几点：

A、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。

B、设备按照《设备颜色管理规定表》的要求颜色进行刷漆。

C、重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。

5、设备保修期管理：

特别提醒！保修期的设备必须进行日常保养，但保养工作以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不应触及核心软、硬件部分，发现故障及时通知保修单位进行维修；对公共设施应加强日常巡查力度，发现质量问题及时通知相关单位处理。注意事项：工程部应定期巡视设备设施情况，发现问题及时通知发展商或施工单位，故障通知需使用书面记录；对发出的维修或故障通知，应及时检查处理情况，如未维修或处理，应定期发出书面通知。6、计划管理：

通常，物业公司都要求在每年12月25日前制定出下一年度的设备年度保养计划、公共建筑保养计划、计量器具检定计划、生活水池清洗计划。注意：设备设施保养计划中应包括供方公司呈报的保养计划（如电梯、空调的保养计划）。另外，工程管理中涉及的计划还有：

制定下一年度工作计划和培训计划。编制下一年度需要使用维修资金的项目：如设备设施的中修、大修、更新改造等，报服务中心审核后，由服务中心按维修资金使用程序处理（业主委员会、业主大会/业主意见征询）；如属于单一产权物业，就较为简单，设备设施大中修、改造计划及方案报给甲方审核即可。7、公共设备的日常监管：

公共设备应由物业工程部值班人员进行操作和使用。但注意，设备维修供方在保养时，如停电梯、停电、停水、操作设备须征得物业服务中心的同意。值班人员每天定期巡检设备运行情况是否正常，作好各种设备运行数据记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。对于3年以上物业项目（或供水管网在设计和施工中存在天然缺陷的项目），值班人员应每天对供水总表进行抄录、核数，已确保供水管网漏水能够尽早发现和处理。维修人员及供方维修人员须按国家标准、规范、公司相关制度及作业指导书要求对设备进行保养，发现故障及时维修。注意：消防系统、智能化系统、电梯的定期测试/巡查是非常重要的。8、公共设施的日常管理：

公共建筑设施巡查：如每周一次对楼宇公共照明进行巡查，每半月对本小区路灯巡查一次，每月对本小区公共场所标识牌巡查一次等。其它建筑、设施的日常巡查期限见《公共建筑设施保养计划标准》；同时，应按《公共建筑设施保养计划标准》，制定年度保养计划、进行日常保养工作（计划性、全面性检查保养，非日常维修保养）。管理窍门：公共设施的管理重在日常巡视和维修，做好定期巡视和小补小修，可以减少维修难度、避免大规模的维修。如：大门地弹簧、楼梯墙面、电梯间灯开关、地面砖等。9、能耗管理、水电统计及分析：

物业工程部应每月对公共水电用量情况进行统计：分为详细统计和大块统计。详细统计是指对各分区域（系统）的用电、用水量进行详细统计；大块统计是指统计公共用水用电数量（用总用电水量减-总收费水电量）。每月进行分析：与上年度进行比较分析，与上月度进行统计分析。能耗管理、节水节电控制（特别针对中央空调、地库照明、路灯开关时间）。10、应急措施（不在此处细说）

四、C—检查

1、日巡视（工程经理、主管）

2、周检查（工程班长、区域责任人，检查公共区域设备设施运行和保养情况）

3、月检（物业服务中心组织进行的月度检查，其中包括设备设施检查）

4、临时检查（暴雨、台风等恶劣天气来临前的检查；如检查发电机、污水泵等）

5、设备统计和评定：

工程部每月应将设备运行、保养及设备故障率的情况进行统计，填写《设备运行月报表》。每季度进行电梯故障率的统计。每年12月25日前，对所管设备进行一次检查，结合检查结果和全年的《设备运行月报表》，进行年度设备完好率统计。每年12月25日前，进行房屋完好情况统计。每年对小区内的房屋进行分批抽样调查，每年根据房屋完损标准和房屋完好率计算方法统计出房屋的完好率。

五、A—改进

主要是结合工程设备管理实际情况，对工程设备的管理模式、管理方案、制度文件等进行优化和修订，此处不累述了。

六、工程设备管理中，应重点

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